商業地產銷售前景如何

　　現在很多人都說房地產銷售很賺錢，那商業地產銷售前景到底如何呢?這里給大家分享一些關于商業地產銷售的內容，希望對大家有所幫助。

　　未來商業地產的前景如何?

　　以出售為主的商業地產項目在一二線城市是比較少的，當然這里指的是比較狹義的，也就是指購物中心、商業街此類，他們的開發商多是以自持收租長期收益為主，而寫字樓、專業市場出售比例較高。尤其是武漢的寫字樓市場，近幾年很是火熱，這是樓主可以考慮的一個轉型方向。

　　出售為主的商業地產，在三四線城市相對較多。就湖北這邊來說，紅安鄂州這類城市都有兩個以上的商業項目在售，大都是以售后返租的形式來操作，主要作為投資產品出售。但是每個城市的總體市場容量受限，一波商業地產開發過去后可能要等個三年才會有下一輪的大型商業地產項目開發建設。另一個方面，這些地區的開發商對商業地產的專業知識很欠缺，很多是住宅開發商轉型，在專業操作上會受到他們很多限制，尤其是樓主想進開發商企業。而就類型上來說，購物中心、綜合體、專業市場各類型皆有，但在整個項目的產品線中，純商業的部分多是作為高溢價的產品(自身的高溢價及為住宅帶來的高附加值)來打造。純商業部分面積大致在3萬-13萬區間。商業定位這一塊，目前大都是市級的商業中心型或者新區的新商業中心。

　　對了，就長期來說，不管是此類城市的自身發展，還是當地政府的規劃和政績需求，新區綜合體項目會是較有前景的，當然綜合性的要求也會較高。

　　而各類城市都分布較多的、出售為主的、生存能力強、以后發展空間也大的，是社區型商業，底商較多，也會有小型購物中心出現。但是商業體量肯定不會很大。

　　商業地產的銷售方式與優劣勢分析

　　一、自購自營

　　在這種模式中，購房者即是業主又是商戶，同時擁有此店鋪產權，并利用手中資源在本商鋪進行經營活動，開發商負責提供相應物業管理，并收取一定物業費用。

　　優點：開發商可迅速回籠資金，并勿需設立營運部門進行后期管理工作，節省大量人力支出;

　　缺點：非常不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由于產權出售及自購自營，商場對業態的規劃及業種的選擇不易貫徹，極有可能造成食品店與服裝店并排經營的尷尬局面，不利于整體業主的利益。

　　注意：此類方法適合于整體商業街或樓盤底商的銷售，不適用主題商場及購物中心。

　　二、純租賃

　　商業地產的傳統方式，在這種模式中，開發商為大業主，商戶用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權，產權仍為開發商所有，開發商不但要收取商鋪之租金，同時亦要收取物業費用，并提供相應物業服務、推廣服務及運營服務。

　　優點：開發商可收取長期經濟收益，開發商與商戶真正實現雙贏的關系，共同經營該商業項目，雙方共同對此項目負責。同時，由于不出售產權，開發商對商業項目有足夠的把握能力，便于按照商業規劃思路對項目進行運營管理。

　　缺點：回收資金的速度最慢，并需要組建營運部、客服部、貨管部等商業部門對項目進行管理，有一定的人力支出，比較耗費精力。

　　注意：此方法可采用統一收銀方式，租金在貨款中扣除，在降低工作難度的同時，也提升了項目的整體商業形象。

　　三、返租

　　在其商鋪的銷售中，采取了所有權、經營權、使用權三權分離的模式：為提高市場接納力，將商場產權劃整為零，劃分為小產權進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業鋪面的經營權，并每對購房者有一定比率的年回報(高于銀行貸款利率才有吸引力)。

　　優點：所有權屬于投資者、經營權由專業商業管理公司掌控、入場經營商家擁有物業使用權，實現了三權分離。在統一經營的背景下，最大程度實現商業物業的整體經營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。從該項目開盤以來的運作來看，通過拆零產權、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發商已久的資金緊張問題。經營商進場以后經營狀況也比較理想，進一步增強了中小投資者的信心，促進了商鋪的銷售。

　　缺點：在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及大型商業項目的規劃、設計、招商、銷售、工程等所有環節，對開發商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金(即產權分散銷售)與商業經營(即統一規劃經營)兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業物業的經營對開發商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性。試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當年開發商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使開發商的品牌形象大打折扣。

　　商業地產的發展前景如何?

　　商業地產是當前房地產市場的一個熱點領域，國內經濟持續高速增長、房地產開發水平不斷提高、近年來住宅市場頻遭調控，使得商業地產的發展備受關注。從當前發抄展情況看，商業地產的發展具有兩個方面的特點，一是總量上供大于求，考慮到人均商業面積的承受范圍這個約束條件，預計未來商業地襲產在總量上難有大的跳躍式發展;但另一方面，商業地產的環境會明顯優化。一個標志是。越來越多的大型房企加入到商業地產領域，不僅出現了萬達、中糧置業、SOHO中國等專注于商業地產開發的房企，華潤、世茂、中海、保利等知名企業也持續提升商業地產比例，乃至萬科、龍湖等原知來集中住宅的房企也開始試水商業地產，并且隨著商業地產比例上升，未來商業地產開發水平肯定會提高，運營水平也會相應提升，商業地產的融資-開發-招商-運營的產業鏈趨于完善，各個環節上將形成專業分工，從而改變當前商業地產的無序發展和道重開發輕經營的現狀。以質取勝將成為成功之道。

　　如何做好商業地產

　　一、業種業態的規劃設計是前提　　業種業態的規劃定位對于商業地產項目來說是最重要的!是商業地產的靈魂，成功與否于其有直接的關系。

　　主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。

　　業態的選擇，應根據市場資源還和業態資源來設定。必須與項目周邊相吻合和互補而不要形成競爭。記住這一點，你的項目就一定會有競爭力。

　　二、建筑的適應性是基礎

　　首先應該考慮建筑的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建筑形態是不是能與現行的市場相應。

　　因為商業投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規劃中就自然而生。好的商業地產開發商一定是在規劃設計時就已經考慮到銷售的問題與模式，銷售與建筑之間的關系是如何，是值得認真思考的……否則，會給后期的銷售、招商和運營造成影響的。

　　三、科學合理的功能布局是保證

　　必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，并考慮如何能在后期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。

　　四、經濟收益性是第一

　　現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對后期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。商業地產一般需要重點考慮三大問題：找準符合市場“需求”;填補空缺、避開競爭;吻合城市區域的發展趨勢。

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