商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該如何進行運營管理呢?這里給大家分享一些關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)運營的內(nèi)容，希望能幫助到大家!
商業(yè)地產(chǎn)運營
商業(yè)地產(chǎn)的運營主要是招商后，根據(jù)不同商業(yè)項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)和定位，導(dǎo)入開發(fā)商自主開發(fā)的商業(yè)管理模式，對商業(yè)項目進行全面、有效的經(jīng)營管理。
商業(yè)地產(chǎn)的三重屬性
第一重屬性是地產(chǎn)屬性
以地產(chǎn)的視角來看，商業(yè)地產(chǎn)就是個鋼筋水泥的建筑，它的要點是資金、成本和投資回收周期。在商業(yè)地產(chǎn)融投管退的閉環(huán)中，它的專注點是投與退。
第二重屬性是商業(yè)屬性
以商業(yè)的視角來看，商業(yè)地產(chǎn)是一個生財?shù)墓ぞ撸峭ㄟ^對建筑空間的有效利用來獲得收入，它的要點是運營。在商業(yè)地產(chǎn)融投管退的閉環(huán)中，它的專注點是管。
第三重屬性是資本屬性
以資本的視角來看，商業(yè)地產(chǎn)是一個金融工具，它是通過對不同成本的資金進行有效利用，來獲得資產(chǎn)，然后在產(chǎn)業(yè)的大周期中，通過買進和退出來獲得溢價。在商業(yè)地產(chǎn)融投管退得閉環(huán)中，它的專注點是融和退。
這三重屬性在一個商業(yè)項目中是同時具備的，三者交融在一起相互影響，商業(yè)地產(chǎn)項目操作起來復(fù)雜性高、難度大的主要原因也是因此而造成的。在操盤時，它需要把三種不同的邏輯貫通于一體，否則自己就會前后矛盾，那項目的成功當(dāng)然就難于保證了。
商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式有哪些?
產(chǎn)權(quán)出售模式
產(chǎn)權(quán)出售是指投 資者在初期 開發(fā)建 設(shè)后就將 商業(yè)地 產(chǎn) 出售 的運營模式 。產(chǎn)權(quán) 出售是一種較原始 的粗放型運 營策略，開發(fā)商仍受住宅類地產(chǎn) “ 掙錢快 ” 的理念影響， 而通過產(chǎn)權(quán)交 易來 獲得投 資回報 。但是 ，由于商業(yè)地產(chǎn) 具有規(guī)模大 、風(fēng)險 高、收益大等特 點，使得有 能力一 次 性購買 的投 資者并不常見 ，并且過長 的投 資周期也使得 大多數(shù)投資者望而 卻步 。因此 ，現(xiàn)實 中的產(chǎn)權(quán) 出售經(jīng) 常 采用散售模式 ，即將商業(yè)地產(chǎn) 的產(chǎn)權(quán)分割再轉(zhuǎn)讓給不 同 的投資開發(fā)商 ，這種方式 的典型代表是 SOHO中國地產(chǎn)項 目。然而借鑒 國外發(fā)達(dá)房產(chǎn)市場 的經(jīng)驗 ，產(chǎn)權(quán) 出售是 不 具備推廣價值 的，這是 因為散售營銷雖然帶來 了迅速 的 回報 ，但是卻割裂 了商業(yè)設(shè)施 的所有權(quán) 和經(jīng)營權(quán)，其 后 期運營的不確定和不穩(wěn)定性會 日益突出。
物業(yè)持有模式
物業(yè) 持有 是指投 資者 開發(fā)建 設(shè)后持有商業(yè)地產(chǎn)，通 過收取租金維持長期收益 的方式 。由于這種模式通常 是 投資開發(fā)商先確定主力商業(yè)經(jīng)營 者，再按照后者要求進 行規(guī)劃建設(shè) ，竣工后租賃使用 ，這需要投 資開發(fā)商具 備 強大的實力 以吸引品牌商家參與加盟 ，還需要擁有龐大 的客戶資源。這種模式的代表是大連萬達(dá)集 團。其運營 的優(yōu)勢在于開發(fā)建設(shè)和后期運營 的統(tǒng)一性、主力商家和 投資開發(fā)商的 良好溝通 ， 能夠確定商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營預(yù)期， 減小投資風(fēng)險，獲得穩(wěn)定的投資 回報。
售后返租模式
售后返租指開發(fā)商出商業(yè)地產(chǎn)后 ，與買方約定 在一定年限內(nèi)以代理方式進行返租 ，并將租金充抵售房 價款或支付一定 回報 的方式。其 實質(zhì) 是先 出售后返租， 并支付一定比例的租金回報。這樣開發(fā)商除了可以迅速回籠資金 ，還能以一定 比例 的租金 回報來換取商業(yè)地產(chǎn) 的經(jīng)營權(quán) ，有效地避免了產(chǎn)權(quán) 出售和 分割 帶來的風(fēng)險， 最終形成 統(tǒng)一返 租、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營的運營策略。 由于在出售附隨租賃 ，售后返租通常適用于寫字樓、酒店 寓和 商鋪等項目，包括 帶租約出售、返租回報、保底分紅和利潤共享等多種形式。這種模式最早流行 于我 國沿海發(fā)達(dá)城市，如廣州 、深圳等 ，并迅速 向全國推廣， 雖然通過產(chǎn)權(quán)分割大大地 降低 了投資門檻，但 是也造成 了瘋狂炒作 ，忽視會后 期營運 管理，無以為繼停工爛尾 的不良現(xiàn)象 。雖然這能夠 為資金缺乏 的中小投資者提供購買渠道 ，并且統(tǒng)一 的招商經(jīng)營也避 免了業(yè) 主們各 自為 營 的問題 ， 但是每年固定的租金也會帶來一定資金壓力 ， 加上在租約簽訂 時通 常以高回報率吸引買房，所 以運 營 不善往往導(dǎo)致置業(yè)者很高的投資風(fēng) 險。
美國漢斯模式
從上述 三 種模 式可 以看 出，國 內(nèi)商業(yè) 地產(chǎn) 開發(fā) 商 通 常關(guān) 注 的是地產(chǎn) 開 發(fā)階 段帶 來 的資金 回籠 ，而忽 略 了商業(yè) 地產(chǎn) 關(guān)鍵 的后 期運 營與 服務(wù) 環(huán)節(jié) 。事 實上 ， 國 外 發(fā)達(dá)市場 的投資者通 常采用 的是 全產(chǎn)業(yè)鏈 經(jīng)營模式 ， 也 被稱 為美 國漢 斯模 式 。這 是一 種把 商業(yè) 地產(chǎn) 項 目當(dāng) 做 一整 個產(chǎn) 業(yè)進行 運 營 的經(jīng)營模 式 ， 以長 期投 資 為立 足 點 ，不僅將 地產(chǎn) 項 目銷售 給購 買 者，還 要完 善其 后 期 運營 ，從 而帶來 穩(wěn) 定 的租 金 收入和 服 務(wù) 回報 。美 國 漢 斯 公司是 世界 最大 的商業(yè) 地 產(chǎn)公 司之 一 ，項目已遍 布 四大 洲 245 個 城 市 ， 累計 超 過 1000 個 ，總 建 筑 面 積超 過 3600 萬平 方米 ，擁 有雄厚 的資本 力量和運 營實 力 。而漢 斯 公司投 資 的業(yè) 務(wù)結(jié) 構(gòu)通 常包 括開 發(fā)、 管理 和 投 資三個 板塊 ，各 約按 一定 比例 投資 。這種 模 式綜 合 了上 述三 種模 式 的優(yōu) 勢 ，建 立起 投 資、開 發(fā)、 管理 緊 密聯(lián) 系 的一體 式價 值鏈 ，不 僅將地 產(chǎn)項 目銷 售給 購買者 ，還 要 完善其 后 期運 營 ，并在每 個環(huán) 節(jié)上 都 整合 了相關(guān) 資源 ，轉(zhuǎn)化 為 整體優(yōu) 勢 。采取 這種 模式 有助 于 國 內(nèi)開發(fā)商 提供 優(yōu)質(zhì) 商業(yè) 地產(chǎn) 項 目，獲 取較 高收 益 ， 在激 烈競爭 的市場上 占據(jù) 重要一席 。
商業(yè)地產(chǎn)運營的五大趨勢
趨勢一：傳統(tǒng)開發(fā)商試水商業(yè)地產(chǎn)
除了過往專注于住宅開發(fā)的知名開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)移重心，試水商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，連專注于家居建材城的紅星美凱龍也在全國范圍內(nèi)推行“百Mall時代”，欲在商業(yè)地產(chǎn)市場大展宏圖。而這些傳統(tǒng)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗積累不足的情況下，急切期望與商業(yè)地產(chǎn)運營商這樣的專業(yè)機構(gòu)合作，資源整合，分別發(fā)揮各自在資金和專業(yè)兩方面的優(yōu)勢，最大限度降低未知風(fēng)險，最大限度獲取財務(wù)利潤。
趨勢二：商業(yè)地產(chǎn)的分工邁向精細(xì)化
傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多沒有經(jīng)驗，急需與作為商業(yè)地產(chǎn)運營商這樣的商業(yè)地產(chǎn)外腦合作。于是，中國商業(yè)地產(chǎn)從投資、開發(fā)、運營一把抓的形式，逐漸邁向更加科學(xué)、成熟的分工：開發(fā)者負(fù)責(zé)投資，運營商負(fù)責(zé)項目從定位、招商到開業(yè)運營的一切專業(yè)運營管理。
趨勢三：郊區(qū)型新零售業(yè)態(tài)崛起
在各大城市的核心地塊用地空間逐步減少的情況下，隨著新型城鎮(zhèn)化政策的進一步貫徹和推行，城市郊區(qū)的新板塊成為商業(yè)地產(chǎn)下一波熱點區(qū)域。這極大地推進了以目的性消費為主的郊區(qū)型零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展。比如紅星美凱龍、奧特萊斯等。
趨勢四：商業(yè)地產(chǎn)跨界風(fēng)將盛行
主題或者細(xì)分的差異化策略將跨界風(fēng)逐漸引入日益同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)。越來越多文化、藝術(shù)與商業(yè)相融合的購物中心脫穎而出。其產(chǎn)品的建筑、業(yè)態(tài)和規(guī)劃都將以主題或細(xì)分為競爭策略，滿足中國消費者在購物之余豐富多元化的文化體驗需求。
趨勢五：開發(fā)成本升高，租售雙模式
盛行在商業(yè)資產(chǎn)缺乏融資渠道的背景下，租售雙模式正在盛行。
