商業地產運營介紹

　　商業地產應該如何進行運營管理呢?這里給大家分享一些關于商業地產運營的內容，希望能幫助到大家!

　　商業地產運營

　　商業地產的運營主要是招商后，根據不同商業項目的規模、業態和定位，導入開發商自主開發的商業管理模式，對商業項目進行全面、有效的經營管理。

　　商業地產的三重屬性

　　第一重屬性是地產屬性

　　以地產的視角來看，商業地產就是個鋼筋水泥的建筑，它的要點是資金、成本和投資回收周期。在商業地產融投管退的閉環中，它的專注點是投與退。

　　第二重屬性是商業屬性

　　以商業的視角來看，商業地產是一個生財的工具，它是通過對建筑空間的有效利用來獲得收入，它的要點是運營。在商業地產融投管退的閉環中，它的專注點是管。

　　第三重屬性是資本屬性

　　以資本的視角來看，商業地產是一個金融工具，它是通過對不同成本的資金進行有效利用，來獲得資產，然后在產業的大周期中，通過買進和退出來獲得溢價。在商業地產融投管退得閉環中，它的專注點是融和退。

　　這三重屬性在一個商業項目中是同時具備的，三者交融在一起相互影響，商業地產項目操作起來復雜性高、難度大的主要原因也是因此而造成的。在操盤時，它需要把三種不同的邏輯貫通于一體，否則自己就會前后矛盾，那項目的成功當然就難于保證了。

　　商業地產運營管理模式有哪些?

　　產權出售模式

　　產權出售是指投 資者在初期 開發建 設后就將 商業地 產 出售 的運營模式 。產權 出售是一種較原始 的粗放型運 營策略，開發商仍受住宅類地產 “ 掙錢快 ” 的理念影響， 而通過產權交 易來 獲得投 資回報 。但是 ，由于商業地產 具有規模大 、風險 高、收益大等特 點，使得有 能力一 次 性購買 的投 資者并不常見 ，并且過長 的投 資周期也使得 大多數投資者望而 卻步 。因此 ，現實 中的產權 出售經 常 采用散售模式 ，即將商業地產 的產權分割再轉讓給不 同 的投資開發商 ，這種方式 的典型代表是 SOHO中國地產項 目。然而借鑒 國外發達房產市場 的經驗 ，產權 出售是 不 具備推廣價值 的，這是 因為散售營銷雖然帶來 了迅速 的 回報 ，但是卻割裂 了商業設施 的所有權 和經營權，其 后 期運營的不確定和不穩定性會 日益突出。

　　物業持有模式

　　物業 持有 是指投 資者 開發建 設后持有商業地產，通 過收取租金維持長期收益 的方式 。由于這種模式通常 是 投資開發商先確定主力商業經營 者，再按照后者要求進 行規劃建設 ，竣工后租賃使用 ，這需要投 資開發商具 備 強大的實力 以吸引品牌商家參與加盟 ，還需要擁有龐大 的客戶資源。這種模式的代表是大連萬達集 團。其運營 的優勢在于開發建設和后期運營 的統一性、主力商家和 投資開發商的 良好溝通 ， 能夠確定商業地產的經營預期， 減小投資風險，獲得穩定的投資 回報。

　　售后返租模式

　　售后返租指開發商出商業地產后 ，與買方約定 在一定年限內以代理方式進行返租 ，并將租金充抵售房 價款或支付一定 回報 的方式。其 實質 是先 出售后返租， 并支付一定比例的租金回報。這樣開發商除了可以迅速回籠資金 ，還能以一定 比例 的租金 回報來換取商業地產 的經營權 ，有效地避免了產權 出售和 分割 帶來的風險， 最終形成 統一返 租、統一招商、統一運營的運營策略。 由于在出售附隨租賃 ，售后返租通常適用于寫字樓、酒店 寓和 商鋪等項目，包括 帶租約出售、返租回報、保底分紅和利潤共享等多種形式。這種模式最早流行 于我 國沿海發達城市，如廣州 、深圳等 ，并迅速 向全國推廣， 雖然通過產權分割大大地 降低 了投資門檻，但 是也造成 了瘋狂炒作 ，忽視會后 期營運 管理，無以為繼停工爛尾 的不良現象 。雖然這能夠 為資金缺乏 的中小投資者提供購買渠道 ，并且統一 的招商經營也避 免了業 主們各 自為 營 的問題 ， 但是每年固定的租金也會帶來一定資金壓力 ， 加上在租約簽訂 時通 常以高回報率吸引買房，所 以運 營 不善往往導致置業者很高的投資風 險。

　　美國漢斯模式

　　從上述 三 種模 式可 以看 出，國 內商業 地產 開發 商 通 常關 注 的是地產 開 發階 段帶 來 的資金 回籠 ，而忽 略 了商業 地產 關鍵 的后 期運 營與 服務 環節 。事 實上 ， 國 外 發達市場 的投資者通 常采用 的是 全產業鏈 經營模式 ， 也 被稱 為美 國漢 斯模 式 。這 是一 種把 商業 地產 項 目當 做 一整 個產 業進行 運 營 的經營模 式 ， 以長 期投 資 為立 足 點 ，不僅將 地產 項 目銷售 給購 買 者，還 要完 善其 后 期 運營 ，從 而帶來 穩 定 的租 金 收入和 服 務 回報 。美 國 漢 斯 公司是 世界 最大 的商業 地 產公 司之 一 ，項目已遍 布 四大 洲 245 個 城 市 ， 累計 超 過 1000 個 ，總 建 筑 面 積超 過 3600 萬平 方米 ，擁 有雄厚 的資本 力量和運 營實 力 。而漢 斯 公司投 資 的業 務結 構通 常包 括開 發、 管理 和 投 資三個 板塊 ，各 約按 一定 比例 投資 。這種 模 式綜 合 了上 述三 種模 式 的優 勢 ，建 立起 投 資、開 發、 管理 緊 密聯 系 的一體 式價 值鏈 ，不 僅將地 產項 目銷 售給 購買者 ，還 要 完善其 后 期運 營 ，并在每 個環 節上 都 整合 了相關 資源 ，轉化 為 整體優 勢 。采取 這種 模式 有助 于 國 內開發商 提供 優質 商業 地產 項 目，獲 取較 高收 益 ， 在激 烈競爭 的市場上 占據 重要一席 。

　　商業地產運營的五大趨勢

　　趨勢一：傳統開發商試水商業地產

　　除了過往專注于住宅開發的知名開發商紛紛轉移重心，試水商業地產領域，連專注于家居建材城的紅星美凱龍也在全國范圍內推行“百Mall時代”，欲在商業地產市場大展宏圖。而這些傳統開發商在商業地產經驗積累不足的情況下，急切期望與商業地產運營商這樣的專業機構合作，資源整合，分別發揮各自在資金和專業兩方面的優勢，最大限度降低未知風險，最大限度獲取財務利潤。

　　趨勢二：商業地產的分工邁向精細化

　　傳統房地產開發商在商業地產領域多沒有經驗，急需與作為商業地產運營商這樣的商業地產外腦合作。于是，中國商業地產從投資、開發、運營一把抓的形式，逐漸邁向更加科學、成熟的分工：開發者負責投資，運營商負責項目從定位、招商到開業運營的一切專業運營管理。

　　趨勢三：郊區型新零售業態崛起

　　在各大城市的核心地塊用地空間逐步減少的情況下，隨著新型城鎮化政策的進一步貫徹和推行，城市郊區的新板塊成為商業地產下一波熱點區域。這極大地推進了以目的性消費為主的郊區型零售業態的迅猛發展。比如紅星美凱龍、奧特萊斯等。

　　趨勢四：商業地產跨界風將盛行

　　主題或者細分的差異化策略將跨界風逐漸引入日益同質化的商業地產。越來越多文化、藝術與商業相融合的購物中心脫穎而出。其產品的建筑、業態和規劃都將以主題或細分為競爭策略，滿足中國消費者在購物之余豐富多元化的文化體驗需求。

　　趨勢五：開發成本升高，租售雙模式

　　盛行在商業資產缺乏融資渠道的背景下，租售雙模式正在盛行。