租房行業(yè)前景分析

租房是指一個(gè)或多個(gè)承租人為了滿足居住、用于商業(yè)用途或商住兩用的意愿而租用一個(gè)單間或整套房間的行為。因?yàn)楸憷`活，越來(lái)越多人加入租房行列。下面是小編整理的一些關(guān)于租房行業(yè)的文章，希望對(duì)你有所幫助。

住房租賃市場(chǎng)分析

一、政策分析

國(guó)家層面：

國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)(國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào))

《意見(jiàn)》明確采取培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管等措施，深化住房制度改革，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。《意見(jiàn)》中明確住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問(wèn)題，要求加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管，明確出租人和承租人權(quán)利義務(wù)。

中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法(2018年修訂，2019年1月1日生效)

新個(gè)稅法中明確計(jì)算個(gè)稅時(shí)可以進(jìn)行專項(xiàng)扣除。其中，承租人方面，專項(xiàng)扣除可以稅前抵扣住房租賃的租金;出租人方面，財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)四千元的，減除費(fèi)用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。新個(gè)稅法鼓勵(lì)租房租賃消費(fèi)和通過(guò)出租房屋獲得收入。

《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制，進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見(jiàn)》

《意見(jiàn)》指出應(yīng)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，同時(shí)保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

地方層面(以北京市為例)：

《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》

總規(guī)明確提出，未來(lái)五年北京新供各類住房中租賃將占30%，建立購(gòu)租并舉的住房體系，引導(dǎo)居民形式先租后買的梯次消費(fèi)模式。北京市一方面要從供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力，在深入分析住房需求的基礎(chǔ)上制定供地計(jì)劃，不斷加大住房用地供應(yīng);另一方面，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，進(jìn)一步發(fā)揮租賃市場(chǎng)解決市民居住問(wèn)題的重要作用。

《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》

《通知》明確了住房租賃行為規(guī)范、保障承租人權(quán)益的規(guī)定，并要求房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進(jìn)入出租住房。

個(gè)人觀點(diǎn)：

無(wú)論是國(guó)家層面還是地方層面的政策和法律法規(guī)，都在不同層面上、從需求端和供給端大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)，是對(duì)住房租賃市場(chǎng)的重大利好，可以預(yù)期住房租賃市場(chǎng)前景廣闊，對(duì)保險(xiǎn)產(chǎn)品的潛在需求也將是巨大的。另一重點(diǎn)是各政策均強(qiáng)調(diào)保障承租人的權(quán)利，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)行為，充分保障承租人的權(quán)利。

二、規(guī)模、增速、行業(yè)周期、格局分析

規(guī)模

我國(guó)目前住房租賃人口目前為1.68億，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.2萬(wàn)億元。目前北京租賃人口為863萬(wàn)人，北京總租金規(guī)模為1376.3億元，租賃人口占比39.70%，而租賃房源量?jī)H為350萬(wàn)間，租賃缺口達(dá)400萬(wàn)間以上。

增速

2018年一線城市新開(kāi)公寓門店增長(zhǎng)率超35%;根據(jù)北京2017-2021年市計(jì)劃，未來(lái)五年供應(yīng)租賃住房供地1300公頃，預(yù)測(cè)北京2021年租賃人口將達(dá)到979萬(wàn)，租賃住房總數(shù)將達(dá)到544萬(wàn)間。2017年全國(guó)主要城市的租金水平保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增速有所放緩。其中，北京近10年租金漲幅達(dá)90.32%，近9年增長(zhǎng)均值為8%，近5年增長(zhǎng)均值為5%。預(yù)計(jì)全國(guó)將實(shí)現(xiàn)3萬(wàn)億元的住房租賃市場(chǎng)規(guī)模。

行業(yè)周期

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，目前租賃行業(yè)具有行業(yè)利潤(rùn)率低、市場(chǎng)增長(zhǎng)率高、需求增長(zhǎng)快、進(jìn)入壁壘低、競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量多、行業(yè)監(jiān)管不完善等特點(diǎn)，故租賃行業(yè)生命周期尚處于幼稚期。貝克研究院認(rèn)為長(zhǎng)周期看，住房租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求，三萬(wàn)億藍(lán)海可期。

格局

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年行業(yè)機(jī)構(gòu)集中度也在增加，一線城市頭部企業(yè)的市場(chǎng)占有率達(dá)60%。在分散式長(zhǎng)租公寓中，自如掌握的房間數(shù)量達(dá)到了60萬(wàn)，排在第二的相寓是50萬(wàn)，蛋殼公寓、青客公寓以及愛(ài)上租則以8萬(wàn)、7萬(wàn)、6萬(wàn)的房間數(shù)分列第三到五位。至2018年8月15日，每月有10萬(wàn)人成為自如租客，租客平均租住時(shí)長(zhǎng)達(dá)452天。

三、運(yùn)作模式

運(yùn)營(yíng)模式

住房租賃市場(chǎng)供給主要為個(gè)人房源供給和行業(yè)機(jī)構(gòu)供給。最近新型的機(jī)構(gòu)端運(yùn)營(yíng)模式是長(zhǎng)租公寓。長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)租公寓模式分為重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩類運(yùn)營(yíng)模式。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式即運(yùn)營(yíng)商通過(guò)自建、收購(gòu)等方式獲取并持有房源、對(duì)外出租，主要通過(guò)收取租金獲取利益的模式。而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)并不持有物業(yè),而是采用包租或托管的模式運(yùn)營(yíng)房源。

融資模式

主要有風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資，傳統(tǒng)債券融資，產(chǎn)業(yè)基金、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)證券化、REITS六類模式。風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資主要是指初創(chuàng)住房租賃企業(yè)從投資方獲得資金支持并出讓該公司部分股份的一種融資方式，是主流外部融資模式，單次融資規(guī)模大。傳統(tǒng)債券融資主要有銀行貸款和住房租賃專項(xiàng)公司債，門檻相對(duì)較高。產(chǎn)業(yè)基金是主要為專業(yè)私募基金設(shè)立的投資于被低估項(xiàng)目的基金，優(yōu)勢(shì)在于借助市場(chǎng)專業(yè)力量，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，把握產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)。互聯(lián)網(wǎng)金融融資是傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)資金融通的新型融資模式，融資額度小、穩(wěn)定性差且成本高。資產(chǎn)證券化是依托住房租賃企業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流而非信用來(lái)滿足企業(yè)對(duì)資金的需求，從而幫助企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)，提高融資效率。REITS是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，降低了融資門檻。

租賃住房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

“租賃住房”,又稱之為“租賃住宅”，是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將自持地產(chǎn)通過(guò)新建或者對(duì)自有存量房源資產(chǎn)盤(pán)活改建而成，并向市場(chǎng)推出的租賃用途住房。租賃住房作為國(guó)家大力推進(jìn)的新興行業(yè)，有著廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景。我國(guó)已有約1.9億租賃人口，主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，而租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)至2030年，我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億元，整體市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)4.2萬(wàn)億元。

截至到2017年底，中國(guó)當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模以個(gè)人或C2C業(yè)務(wù)形態(tài)類別租賃市場(chǎng)為主，占比近97%，企業(yè)運(yùn)營(yíng)的品牌公寓還不到3%。而在美國(guó)，由企業(yè)為主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)即采用B2C方式的公寓數(shù)量規(guī)模占比已達(dá)60%。因此由國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的租賃住房(長(zhǎng)租公寓)市場(chǎng)空間巨大。

目前國(guó)內(nèi)住房租賃行業(yè)參與企業(yè)，主要集聚著三類主體，包括國(guó)家隊(duì)、房企及運(yùn)營(yíng)商。時(shí)至目前，租賃行業(yè)還未出現(xiàn)頭部標(biāo)桿企業(yè)。場(chǎng)外的各家企業(yè)摩拳擦掌，積極規(guī)劃，開(kāi)始蓄力謀劃市場(chǎng)。而已進(jìn)入的玩家則開(kāi)始競(jìng)速賽跑，擴(kuò)大管理規(guī)模，爭(zhēng)相搶占市場(chǎng)份額。租賃行業(yè)的三類玩家，還沒(méi)有擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先的一方，但各自仍有著自身的優(yōu)劣勢(shì)。

國(guó)家隊(duì)

國(guó)家隊(duì)，主要是指國(guó)有房企以及國(guó)有關(guān)聯(lián)企業(yè)。相比來(lái)說(shuō)，國(guó)家隊(duì)有政府和政策的支持，在租賃行業(yè)中處于先行的地位，在拿房和成本上較其他主體有顯著的優(yōu)勢(shì)，另外其自有存量房可以直接盤(pán)活，以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格拿地或包租，同時(shí)也可以充分發(fā)揮其在原保障房和人才公寓的積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，與市場(chǎng)企業(yè)客戶做好對(duì)接。

國(guó)家隊(duì)未來(lái)推出的住房租賃產(chǎn)品，會(huì)在政策響應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 價(jià)格水平、運(yùn)營(yíng)模式等方面對(duì)市場(chǎng)起到示范性和引導(dǎo)作用。國(guó)家隊(duì)推出的“租賃住房”產(chǎn)品在住房租賃市場(chǎng)地位具備舉足輕重的作用。因此，國(guó)家隊(duì)的進(jìn)場(chǎng)，最大的作用，并不是為了競(jìng)爭(zhēng)，而是為了穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)，加速行業(yè)規(guī)范化。

房企

房企，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，房企紛紛將目光投向存量市場(chǎng)，加上政策的推動(dòng)和租賃市場(chǎng)的發(fā)展，目前租賃市場(chǎng)風(fēng)頭正盛，越來(lái)越多的規(guī)模房企開(kāi)始著力布局，甚至將其提升至集團(tuán)戰(zhàn)略層面。

房企有著資金和規(guī)模擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)，有條件以重資產(chǎn)模式切入，并通過(guò)持有資產(chǎn)和自有供應(yīng)體系把控產(chǎn)品質(zhì)量。而對(duì)于全國(guó)布局的規(guī)模房企來(lái)說(shuō)，切入各地市場(chǎng)更容易，供應(yīng)鏈具備集采優(yōu)勢(shì)，但其租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理能力相對(duì)薄弱，對(duì)租賃住房成本的把控仍待提升。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓可以對(duì)閑置資產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)，盤(pán)活自身存量;也可以幫助企業(yè)解決競(jìng)自持土地及租賃用地，同時(shí)可以借助房企整體的信用進(jìn)行低成本融資。

公寓運(yùn)營(yíng)商，目前有三種業(yè)態(tài)類型

品牌系運(yùn)營(yíng)商由于進(jìn)入公寓市場(chǎng)較早，積累了大量運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)主要深耕某一區(qū)域，有針對(duì)性的特定客戶，產(chǎn)品有設(shè)計(jì)感和個(gè)性化，服務(wù)追求極致的客戶體驗(yàn)，但其拿房成本高，難度大，資金能力相對(duì)薄弱，擴(kuò)張難度較大。

而中介系運(yùn)營(yíng)商在公寓房源獲得上具有先天優(yōu)勢(shì)，在客戶資源上也有自身的渠道優(yōu)勢(shì)，有利于其快速規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房租賃市場(chǎng)布局，而因其中介的市場(chǎng)屬性，決定了中介系公寓運(yùn)營(yíng)商更適合做二房東模式的分散式公寓。

另外酒店系運(yùn)營(yíng)商以酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)為優(yōu)勢(shì)，從經(jīng)濟(jì)型酒店的短租模式延伸占據(jù)長(zhǎng)租市場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)和城市布局、運(yùn)營(yíng)能力、工程管理能力上具有明顯優(yōu)勢(shì)，也具有規(guī)模擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)。而酒店系中另一分支的服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商則針對(duì)的是住房租賃中的高端細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)，在其細(xì)分市場(chǎng)中處于絕對(duì)領(lǐng)先地位，但其產(chǎn)品線布局覆蓋有限。

品牌系、中介系、酒店系公寓運(yùn)營(yíng)商在房源、產(chǎn)品、品牌等方面都存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是隨著國(guó)家隊(duì)與房企的不斷發(fā)力，運(yùn)營(yíng)商之間的這種狀況也將愈演愈烈。

未來(lái)租房趨勢(shì)

未來(lái)一線城市的租房市場(chǎng)一定會(huì)大面積開(kāi)放。

盡管房子是相當(dāng)重要的產(chǎn)業(yè)。對(duì)于上游，蓋房子需要購(gòu)買鋼材，這不僅能帶動(dòng)鋼鐵產(chǎn)出，促進(jìn)鋼鐵行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，還能帶動(dòng)一大塊就業(yè)。修房子的時(shí)候，搬磚的勞動(dòng)力拉動(dòng)城市化，水泥背后的水泥廠，規(guī)劃房子背后的設(shè)計(jì)院。對(duì)于下游，修好房子后，附近的地鐵，公交，醫(yī)院，學(xué)校基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與修建，購(gòu)房者對(duì)房子進(jìn)行裝修，除甲醛，添置新家具(衣柜，床，冰箱，洗衣機(jī)等)。上下游共計(jì)帶動(dòng)49個(gè)行業(yè)。

顯然無(wú)論哪一個(gè)都是政府不能拒絕的，那為啥政府還會(huì)推動(dòng)租房市場(chǎng)，不去推動(dòng)購(gòu)房市場(chǎng)?

因?yàn)榍拔南薅艘痪€城市，非一線城市我覺(jué)得租房市場(chǎng)的開(kāi)放會(huì)很晚很晚，不過(guò)熱門二線一定會(huì)來(lái)嘗鮮的。一線城市有什么特征：

1.房?jī)r(jià)高企，年輕人想買，但買不起。需求被價(jià)格壓抑住了。

2.拆遷昂貴，且有高昂的外部成本(堵塞交通)。企業(yè)沒(méi)有開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的動(dòng)機(jī)，政府也難以從翻新地皮中獲益。供應(yīng)不足。

顯然需求和供應(yīng)對(duì)不上眼，年輕人又削尖腦袋要進(jìn)去，想留下來(lái)，就只能選擇租房。

我認(rèn)為未來(lái)的租房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)全新的商業(yè)模式。

先說(shuō)房源：租房房源在未來(lái)，會(huì)緩慢從在二手房轉(zhuǎn)變?yōu)樾路俊．?dāng)然考慮市場(chǎng)接受度，不可能一蹴而就，只能是逐漸提高百分占比。

對(duì)于未來(lái)商業(yè)模式的概括：

租房市場(chǎng)化，租房標(biāo)準(zhǔn)化，租房寡頭化

是不是很眼熟這個(gè)套路?

2014年：傳統(tǒng)的出租車演變到滴滴打車，便是零散的打車軟件司機(jī)先攪動(dòng)行業(yè)，打破出租車的牌照制度(市場(chǎng)化)。眾多打車軟件一擁而上，爭(zhēng)奪市場(chǎng)，同時(shí)一系列的打車共識(shí)慢慢達(dá)成(標(biāo)準(zhǔn)化)。這些軟件一路搏殺，資本注資當(dāng)燃料，烈火烹油 鮮花著錦，殺出幾個(gè)巨頭，只要國(guó)家力量不出現(xiàn)，兩個(gè)或者三個(gè)寡頭把持一個(gè)行業(yè)，Uber因?yàn)槭峭赓Y所以離場(chǎng)，滴滴快滴也不是因?yàn)樯虡I(yè)原因合并的(寡頭化)。

2015年：外賣行業(yè)方興未艾，大學(xué)校園普天蓋地的外賣傳單，各種極速，各種超人，上百款外賣app，羊毛都薅不完(市場(chǎng)化)，活下來(lái)的幾個(gè)，憑借這兩年的經(jīng)驗(yàn)，完成了外賣員培訓(xùn)基本流程，店家簽約基本流程，衛(wèi)生監(jiān)管基本流程(標(biāo)準(zhǔn)化)。騰訊(美團(tuán))，阿里(餓了么)，百度(百度外賣)各自注資，添磚加瓦，剩余還沒(méi)死的在這一步統(tǒng)統(tǒng)化為炮灰，目前的餓了么和美團(tuán)把持95%以上的流量(寡頭化)

2016年：共享單車以星星之火，燎遍全國(guó)省會(huì)城市。這種在全國(guó)多個(gè)校園試點(diǎn)了半年到1年的全新出行模式，催生了上百個(gè)APP。就連大部分人都不會(huì)騎車的重慶，也誕生了悟空單車(市場(chǎng)化)，一路瘋長(zhǎng)，在2017年消停了下來(lái)，如同花敗果現(xiàn)，剩下的單車公司，無(wú)論在單車投放，運(yùn)營(yíng)維護(hù)，政府協(xié)調(diào)，外部公關(guān)，都有了成熟的體系(標(biāo)準(zhǔn)化)。同樣巨頭的注資，沒(méi)有得到注資的，在這一步一定會(huì)死，小藍(lán)單車撐了很久，但還是熬不過(guò)去。目前摩拜單車(騰訊)，OFO(朱嘯虎)，青桔單車(阿里)占據(jù)99%的流量(寡頭化)。

這類互聯(lián)網(wǎng)下誕生的模式，由于運(yùn)作快，程序不冗余，寡頭一旦形成，利用標(biāo)準(zhǔn)化期間，幾百家企業(yè)用命換來(lái)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，很難被新進(jìn)入者打敗。同時(shí)資本也要求回收前期的成本。很難說(shuō)再出現(xiàn)2011年，50000用戶的微信，慢慢起家，打死了坐擁5億用戶的飛信。傻子畢竟沒(méi)有那么多。

輔以美國(guó)目前租房市場(chǎng)的佐證，我預(yù)測(cè)，如果未來(lái)開(kāi)放租房市場(chǎng)，租房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)以下走勢(shì)。

租房市場(chǎng)化。也就是目前的自由租房階段。這個(gè)階段會(huì)帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)問(wèn)題和導(dǎo)向問(wèn)題：

市場(chǎng)問(wèn)題：人人都可以租房，換句話說(shuō)，人人都是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者，這個(gè)階段，市場(chǎng)最為混雜，同時(shí)價(jià)格差異明顯，有人厚道，有人奸詐，這是市場(chǎng)不規(guī)范，信息不對(duì)稱帶來(lái)的。信息不對(duì)稱的情況下，會(huì)出現(xiàn)二房東，房源不透明，合約欺騙等一系列問(wèn)題。市場(chǎng)亟需一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范，但是人太多，管不過(guò)來(lái)，監(jiān)管難以達(dá)成。

導(dǎo)向問(wèn)題：人人租房的背后，其實(shí)是暗示并鼓勵(lì)人們買房，這些年輕人買不起，我買的起啊，買了就能租，不僅可以享受房?jī)r(jià)的漲幅，以此幫我扛通脹，還能讓別人幫我還貸款，一舉兩得豈不美哉。一旦市場(chǎng)導(dǎo)向?qū)⒎孔訌南钠纷兂闪送顿Y品，一定會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的惡性瘋長(zhǎng)。

租房標(biāo)準(zhǔn)化。市場(chǎng)的亂象一定會(huì)受到整治，首先這是政府職能，其次，其中偷稅漏稅的巨額收入流失也是稅務(wù)部無(wú)法接受的。

標(biāo)準(zhǔn)化思路：首先市場(chǎng)上有太多的散戶，去掉散戶一定是第一步，如何去掉散戶?就和股市一樣，只要提高手續(xù)費(fèi)，比如將傭金最低5元提高到最低500元(當(dāng)然證監(jiān)會(huì)不可能這么做)，市場(chǎng)散戶絕對(duì)少掉99%。

同理，提高基礎(chǔ)門檻從來(lái)都是清理散戶的最好方法，房子出租如果需要各種辦證，檢驗(yàn)合格之類的，一般散戶絕對(duì)沒(méi)有心思自己來(lái)的。隨著甲醛案的出現(xiàn)，二手房暫且不說(shuō)，新房的出租標(biāo)準(zhǔn)肯定會(huì)一提再提，要求甲醛合格，要求乙醛合格，消防合格，通風(fēng)合格，照明合格，用電合格，零零散散出來(lái)20幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)輕輕松松，只是為了賺取房?jī)r(jià)漲幅，以及租金的普通投資者絕對(duì)不堪其擾。一定會(huì)大規(guī)模的選擇將手中房屋外包給中介公司，由中介公司進(jìn)行統(tǒng)一檢測(cè)，中介公司專業(yè)的，有時(shí)間，同時(shí)享受規(guī)模效應(yīng)。中介公司吃差價(jià)，出租者收租金，稅務(wù)局收稅，其樂(lè)融融。目前鏈家就是這種模式，但是總體思路感覺(jué)還是老一代的運(yùn)營(yíng)。永遠(yuǎn)只是中間商。

另外一種就是民宿，這也是散戶能進(jìn)去掙錢的唯一階段，這種模式高明在什么地方，民宿從中間商轉(zhuǎn)變成了運(yùn)營(yíng)商，利潤(rùn)不知高了多少，3000一個(gè)月的房子租進(jìn)來(lái)弄民宿，300塊一晚租出去，按80%空置率(行業(yè)平均)，7200收入，凈賺4200每月，相比鏈家中間商，只拿兩個(gè)月租金，這種方式利潤(rùn)持續(xù)，且工作量小。

目前而言，民宿就是租幾間房，最多租下幾層樓，還是零散在城市各個(gè)角落。但是這種模式除了麻煩，并沒(méi)有任何護(hù)城河手段，注定了這類中介，乃至民宿公司會(huì)超級(jí)多(看看現(xiàn)在的民宿就知道了)。但是預(yù)計(jì)這個(gè)階段會(huì)持續(xù)很久。

租房寡頭化。隨著資本的入場(chǎng)，很快會(huì)出現(xiàn)某某公司(BATJMH等等系公司)出資買下某小區(qū)的整棟樓，或者干脆直接自己建小區(qū)。然后房租上網(wǎng)，以后租房就和去淘寶買東西一樣，甚至出現(xiàn)小區(qū)會(huì)員，以及類似租金95折卡都完全有可能。不同于民宿的小打小鬧(民宿有法律風(fēng)險(xiǎn)，被投訴的風(fēng)險(xiǎn)，更類似于繁星撒點(diǎn)的游擊隊(duì))，小區(qū)的形成代表有了根基(像軍隊(duì)進(jìn)軍，步步堅(jiān)實(shí))，代表真正的生態(tài)就建立好了。資本是逐利的，必然會(huì)通過(guò)后續(xù)服務(wù)回本，

具體的盈利方式很多，有的外部性是正的，有的是負(fù)的。

先說(shuō)好的，以后倒垃圾，搬家，水電一律不用操心了，智能化物管，甚至租房送視頻會(huì)員，互聯(lián)網(wǎng)公司的氣息會(huì)相當(dāng)?shù)闹亍?/p>

再說(shuō)壞的，當(dāng)然經(jīng)過(guò)我國(guó)特色主義的改造，有些國(guó)外的惡習(xí)在國(guó)內(nèi)應(yīng)該完全無(wú)法生存，但是丑話說(shuō)前面，防人之心不可無(wú)。在國(guó)外，因?yàn)榫用癜峒沂怯谐杀镜?至少占半個(gè)月房租)，只要你還能忍，他就有得賺，比如壟斷網(wǎng)，本小區(qū)只有optimum的網(wǎng)(國(guó)內(nèi)至少還有3大巨頭供你選擇)，你只能選擇用或者不用，不能選擇其他便宜的運(yùn)營(yíng)商，甚至連路由器都要租他的(有淘寶的我們無(wú)所畏懼)。

答案部分推測(cè)以美國(guó)大紐約為例，將符合國(guó)情的部分進(jìn)行借鑒，答主目前就在紐約上學(xué)，紐約在很多方面極其類似北京，很多東西雖然不能一概而論(國(guó)情差別太大)，但是畢竟別人遇到這個(gè)問(wèn)題比我們?cè)鐜资辏行〇|西是可以參考的。

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